Štefan Hofer

13. 02. 2019

V poslednom čase sa nám opakujú rovnaké prípady, kedy nás žiadate o pomoc v situáciách, ktoré nastali po kúpe nehnuteľnosti. Sú to problémy, ktoré sa netýkajú realitných služieb a kde už nesiaha naša odbornosť, ani predmet podnikania, ani naše vedomosti a často ani právne možnosti. Vtedy vám vieme dať len radu ako máte postupovať, ale nemáme žiadne možnosti ani páky ako problém vyriešiť za vás.

V situácii, keď podpíšete kúpnu zmluvu a stanete sa majiteľom nehnuteľnosti, všetky záležitosti ohľadom nehnuteľnosti už musíte riešiť len s predchádzajúcim majiteľom nehnuteľnosti (predávajúcim). Realitný maklér do toho už vstupovať nijako nemôže, pokiaľ sa problém netýka poskytnutých realitných služieb, ale nehnuteľnosti samotnej.

Keďže sa tieto problémy, s ktorými sa na nás obraciate, v poslednej dobe opakujú, rozhodli sme sa vytvoriť rubriku Čo robiť, keď .... aby sme poradili nielen našim klientom, ale všetkým kupujúcim, čo sa s podobnými problémami stretli.

Čo robiť, keď ...

.... ste kúpili staršiu nehnuteľnosť (nie novostavbu), ste jej právoplatným novým vlastníkom, nehnuteľnosť ste si protokolárne prevzali v určitom stave, nasťahovali ste sa do nej a po pár dňoch sa vám v nej niečo pokazí (napríklad plynový kotol, čerpadlo v studni, dvierka od kuchynskej linky, vodovodná batéria, ....)

Keďže ste kúpili nehnuteľnosť používanú, so zariadením, ktoré bolo tiež používané, je možné očakávať, že používaním sa veci opotrebovávajú a môže sa na nich vyskytnúť akákoľvek chyba.

Zbytočné je volať realitnému maklérovi, ktorý nie je odborníkom na opravu čohokoľvek, čo sa pokazí v nehnuteľnosti. Je nám veľmi ľúto, keď nám voláte alebo píšete, že vám nejde voda, alebo kúrenie a vaše deti sedia pod dekou. Ale nijako vám nevieme pomôcť, lebo ani my nevieme, prečo vám nejde voda alebo nefunguje kúrenie. To vie len odborník na daný problém. Poruchu nijako nevieme odstrániť a navyše nemáme žiadne právo a možnosť riešiť túto situáciu.

Môžeme vám dať iba radu ako máte postupovať.

Vašim zmluvným partnerom na riešenie takýchto situácií je bývalý majiteľ nehnuteľnosti – predávajúci – človek, s ktorým ste uzatvorili kúpnu zmluvu v zmysle Občianskeho zákonníka. A všetky situácie, ktoré nastanú pri kúpe alebo po kúpe nehnuteľnosti sa musia riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka, pričom zmluvnými stranami sú len kupujúci a predávajúci, nie realitný maklér ani realitná kancelária.

 Treba sa spojiť s tým, kto vám nehnuteľnosť predal, informovať ho o probléme a dohodnúť si stretnutie priamo v nehnuteľnosti.

 Na stretnutí objasniť aký problém vznikol a dohodnúť sa na spôsoboch vyriešenia problému – technických, aj finančných.

 Požiadať o odstránenie poruchy odbornú firmu a nechať si vystaviť posudok  o poruche – aký typ poruchy nastal, čím bola porucha spôsobená ( bežným opotrebovaním alebo bolo zariadenie nefunkčné dlhodobo alebo nastala porucha neodbornou manipuláciou z vašej strany), požiadať o vystavenie dokladu (faktúra, pokladničný doklad).

 Na základe posúdenia odbornou firmou sa môžete dohodnúť s predávajúcim, či vám preplatí celú výšku opravy alebo jej časť, alebo opravu budete hradiť sám.

 Ak nedôjde k dohode s predávajúcim, máte v zmysle zmluvy právo obrátiť sa na sú a riešiť vymáhanie náhrady súdnou cestou.

Z uvedeného vyplýva, že najlepším riešením, je dohodnúť sa s bývalým majiteľom. A to si vyžaduje vzájomnú komunikáciu. Hnev, vyhrážky, či urazené nekomunikovanie situáciu nevyrieši.

Aj v prípade, že sa jedná o závažnejšie poruchy, či vady, ktoré vám predávajúci zamlčal alebo zakryl, je najlepšie pokúsiť sa komunikovať najprv s predávajúcim.  Pokiaľ ten nereaguje, jednoznačne môžete riešiť celú vec súdnou cestou. Aj v tomto prípade však musí existovať dôkazový materiál, posudky odborných firiem o poruchách, či chybách, na základe, ktorých potom súd rozhodne. Potrebné rady vám v tom prípade poskytne právnik.

... ste kúpili novostavbu, v ktorej sa už predtým bývalo - predávajúci má určite k dispozícii záručné listy od zariadení, prípadne existuje záruka na stavbu samotnú, záleží od toho, kto a ako stavbu staval a tiež od veku nehnuteľnosti, ktorú kupujete. Novostavbou je nehnuteľnosť do 5 rokov veku a štandardná záručná doba 2 rokov už teda môže byť u niektorých zariadení prešlá. Všetko je potrebné posudzovať individuálne.

... v prípade nových stavieb, ktoré si necháte postaviť, máte k dispozícii Zmluvu o dielo, ktorá sa riadi ustanoveniami Obchodného zákonníka.

Ako vidíte realitný maklér do tohto procesu nijako nemôže zasiahnuť. Nezodpovedá za stav nehnuteľnosti, nakoľko má len také informácie, ktoré mu predávajúci poskytol a tie ďalej sprostredkoval vám.  Nehnuteľnosť vám nepredala realitná kancelária. Partnerom na jednanie je pre vás zmluvná strana, s ktorou ste uzavreli kúpnu zmluvu, teda predávajúci, ktorému ste aj zaplatili peniaze. A len voči nemu si môžete uplatňovať náhradu škody.

Ing. Štefan Hofer, realitný maklér a majiteľ Reality Hofer