Predaj nehnuteľnosti a daň z príjmu z predaja za rok 2019
18. 02. 2020

Predaj nehnuteľnosti a daň z príjmu z predaja za rok 2019

 

Predali ste v roku 2019 nehnuteľnosť?

Máte povinnosť podať daňové priznanie na daň z príjmov a zaplatiť daň?

 

V zmysle zákona o dani z príjmov je aj príjem z predaja nehnuteľnosti príjmom, ktorý podlieha zdaneniu alebo môže byť od zdanenia oslobodený po splnení určitých podmienok.

 

Váš príjem z predaja je od dane oslobodený 

Daň neplatíte a ani nepodávate daňové priznanie  

ak ste vlastníkom nehnuteľnosti min. 5 rokov.

 

1. Ako zistíte, či je váš príjem z predaja od dane oslobodený?

Pre zistenie doby pre oslobodenie je dôležité vedieť, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli a kedy ste ju predali ( ako dlho ste boli vlastníkom).

Momentom nadobudnutia vlastníctva je:

  • vklad do katastra nehnuteľností - ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), 
  • smrť poručiteľa - pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením
  • dátum na kolaudačnom rozhodnutí - v prípade nadobudnutia výstavbou

 Teraz už viete zistiť, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli.

 

Čo sa považuje za moment predaja?

  • dátum prijatia prvej platby alebo preddavku za predávanú nehnuteľnosť alebo
  • dátum uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti,

pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Nezáleží na tom, kedy kataster zapísal vlastníctvo vášmu kupujúcemu.

 

Čiže spočítate obdobie od kedy ste vlastníkom nehnuteľnosti do času kedy ste prijali prvú platbu za predaj alebo podpísali kúpnu zmluvu.

 

Ak je to 5 a viac rokov  daň neplatíte a ani daňové priznanie nepodávate.

 

Ak je o to menej ako 5 rokov  Váš príjem oslobodený NIE JE a ste povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu vo výške 19% a súčasne odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14%.

 

Dôležité bude správne určiť základ dane, teda sumu, z ktorej budete daň počítať. Tú si môžete výrazne znížiť o výdavky, ktoré Vám zákon povoľuje. A preto čítajte ďalej.

 

 Ako je to s nehnuteľnosťou, ktorú ste zdedili?

  1. Ak ste zdedili nehnuteľnosť od niekoho, kto bol s Vami v priamom príbuzenskom vzťahu ( manžel, manželka, rodičia, súrodenci a podobne ) a túto nehnuteľnosť ste predali, tento príjem je od dane z príjmov oslobodený. Avšak len vtedy, ak ten, od koho ste nehnuteľnosť zdedili, bol jej vlastníkom min. 5 rokov. Prípadne sa vaša doba vlastníctva sčíta s dobou, kedy vlastnil nehnuteľnosť ten, od koho ste ju zdedili.
  2. Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v inom než priamom rade (napr. brat po zosnulom bratovi, ktorý nemal deti ani manželku, atď...), ste pri prípadnom predaji povinný platiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti v prípade, že nehnuteľnosť nevlastníte ako dedič aspoň 5 rokov.

 

Čo ak Vám nehnuteľnosť niekto daroval?

Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorú Vám niekto daroval, darovanie od povinnosti platiť daň z príjmu oslobodené nie je. V tomto prípade sa postupuje podľa toho, kedy ste nehnuteľnosť darovaním získal a tiež ako dlho bol vlastníkom nehnuteľnosti ten, čo Vám ju daroval.

Základom pre určenie dane je suma, za ktorú ste darovanú nehnuteľnosť predali, avšak môžete si ju znížiť o hodnotu, za ktorú ste nehnuteľnosť získali ako dar.

Najprv teda musíte zistiť, či by bol darca v čase, keď vám nehnuteľnosť daroval, oslobodený od platenia dane z príjmov alebo nie.

 

 Čo je výdavkom pre zníženie základu dane pri predaji darovanej nehnuteľnosti?

Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane (darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov), potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania ( napr. znaleckým posudkom).

Ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane ( darca vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov), výdavkom u predávajúceho je cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva.

 

 2. Zníženie daňovej povinnosti

Svoju daňovú povinnosť si môžete znížiť o hodnotu, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli a o hodnotu  nákladov, ktoré ste vynaložili na technické zhodnotenie nehnuteľnosti ( rekonštrukciu ).  Môžu to byť:

  • výdavky spojené s rekonštrukciou nehnuteľnosti
  • odmenu znalca, advokáta,
  • províziu realitnej kancelárie
  • úroky z hypotéky
  • a iné náklady, musíte však mať doklad o ich zaplatení

 

Toto však musíte riadne dokladovať. Kúpnu cenu, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili dokladujete kúpnou zmluvou alebo znaleckým posudkom v prípade darovania, či hodnotou uvedenou v darovacej zmluve. Výdavky na rekonštrukciu dokladujete bločkami a faktúrami.

 

Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli na základe hypotekárneho úveru a máte povinnosť príjem z predaja zdaniť, odpočítať si môžete tiež úroky z úveru, poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva.

 

 3. Ako podať daňové priznanie

V prípade, že máte povinnosť podať daňové priznanie na daň z príjmu z prevodu nehnuteľnosti ( t.j. z predaja nehnuteľnosti ), budete vypĺňať tlačivo typu B , kde uvediete všetky svoje príjmy, teda aj tie zo zamestnania.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti a výdavky k nim príslušné uvádzate v VIII. oddiele daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky

Ak ste mali vlani len príjmy z predaja nehnuteľnosti ( nemali ste aj príjmy zo zamestnania), nemôžete si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Daňové priznanie za rok 2019 podáte najneskôr 31.03.2020 na príslušnom daňovom úrade a v tento deň musíte najneskôr aj zaplatiť daň.

Ak je Váš príjem od dane oslobodený, daňové priznanie nepodávate. Ak však oslobodený nie je, podávate daňové priznanie aj v prípade, že vypočítaná daň alebo základ dane bude 0,- eur.

 

4. Ako zaplatiť zdravotné odvody

Údaje, ktoré ste uviedli v daňovom priznaní, zašle daňový úrad príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne a tá následne vykoná sama ročné zúčtovanie poistného. V daňovom priznaní je "kolónka" - príjem z predaja nehnuteľnosti, takže zdravotná poisťovňa sa dozvie, aký ste mali z predaja nehnuteľnosti príjem.

Ročné zúčtovanie poistného vykoná zdravotná poisťovňa. Ak zdravotná poisťovňa zistí, že máte nedoplatok na poistnom, vydá výkaz nedoplatkov, kde okrem iného uvedie aj sumu dlžného poistného, ktorú máte zaplatiť najneskôr do 45 dní.

 

Viac informácií nájde Váš účtovník aj na stránke Finančnej správy

https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti

 

Vypracovala : Ing. Adriana Hoferová, realitný poradca Reality Hofer

Reality Hofer
Autor: Reality Hofer

 

Volám sa Štefan Hofer a už takmer 12 rokov vám pomáham pri predaji, či kúpe nehnuteľností v regióne Prešov.

Všetko sa to začalo výpoveďou v roku 2008. Dvadsať rokov som pracoval v bankovníctve. Začínal som ako úverový pracovník, neskôr som ako regionálny riaditeľ úspešne viedol veľký tím ľudí vo viacerých bankách. Poznal som produkty bánk, procesy a práca s ľuďmi ma bavila. A zrazu som zostal bez práce. Keď som sa rozhodoval, čo budem robiť ďalej, vybral som si to, čo som robil po celý život a čo najviac ovládam - finančné poradenstvo. Vybral som si slobodu v rozhodovaní, širokú škálu produktov vo všetkých bankách a svojim klientom som tak mohol poskytnúť služby, ktoré boli najlepším riešením pre ich finančnú situáciu, nie pre plány banky. 

 

dsc_9525 Bolo to riskantné rozhodnutie, ale mal som vôľu a odhodlanie. Stal som sa expertom na hypotéky a s nimi ruka v ruke kráčalo aj poradenstvo pri kúpe nehnuteľnosti. Financovanie a kúpa bývania sa tak prirodzene spojili a svoje podnikanie som rozšíril o realitný biznis. Začínal som ako realitný maklér pre malú realitnú kanceláriu Tatranetreal, s.r.o. a vybudoval som v Prešove pre túto realitku vlastnú pobočku. Vzdelával som sa, získal som licenciu realitného makléra a bol som jedným z prvých členov Realitnej únie Slovenska. 

 

Odvtedy sa rozsah a kvalita mojich služieb aj vďaka ďalšiemu vzdelávaniu zvyšovali a prispôsobovali vašim očakávaniam a potrebám. Prácu realitného makléra som povýšil z klasického sprostredkovania predaja na poskytovanie kompletných realitných služieb, ktoré s predajom súvisia.

V roku 2013 som založil vlastnú realitnú kanceláriu a postupne vytvoril tím realitných maklérov, ktorých spájajú rovnaké hodnoty – profesionalita, pochopenie, ľudský prístup a ochota pomôcť.

logo_original_450x200_vasa_realitka

 

 

Ročne sprostredkujeme predaj/prenájom cca 40 nehnuteľností. Priemerná doba predaja je 30 dní a 98% nehnuteľností sme predali za plnú požadovanú cenu.

Predpokladom poskytnutia kvalitných a odborných služieb je nielen vzdelávanie, ale aj sledovanie nových trendov a zmien v zákonoch, či komunikácia s maklérmi v zahraničí.

A všetky nové informácie chcem zdieľať aj s vami.

Často ma totiž žiadate o pomoc, či radu pri predaji, kúpe, investovaní do nehnuteľností, či riešení dedičských a stavebných konaní. A tak sa zrodil nápad vytvoriť pre vás túto Realitnú poradňu. Nájdete tu články, ktoré vám dajú odpovede na vaše otázky, či pomôžu v rozhodovaní. Či už predávate a kupujete prostredníctvom realitného makléra alebo len tak sami na vlastnú päsť.

Tieto rady odo mňa dostanete úplne zadarmo.

Rovnako aj eBook 4 kroky k úspešnému predaju nehnuteľnosti, ktorý si môžete nechať poslať mailom. Vytvorili sme ho hlavne pre tých, ktorí sa rozhodnú predávať nehnuteľnosť bez pomoci realitného makléra. Často totiž v súkromnej inzercii vidíme veľa chýb, ktoré pri samopredaji robíte, váš predaj sa potom predlžuje, znižujete cenu, stojí vás to priveľa energie, času a vystavujete sa zbytočnému riziku.

Nezriedka sa nám stalo, že nás kontaktovali práve takýto zákazníci, ktorí si predaj najprv vyskúšali sami. Bolo však pre nich náročné byť neustále kontaktovaní, odolávať požiadavkám na znižovanie ceny, tlakom realitných maklérov, ... a bez zjavného úspechu. Nie je hanba požiadať aj potom o pomoc profesionála.

Mojim cieľom je, aby predaj vašej nehnuteľnosti prebehol rýchlo, bezpečne a za plnú cenu.

 

Ak máte záujem, pozrite si aj stránku mojej realitnej kancelárie.

 

licencia_realitny_makler-001-001                     certifikat_sora 

  

Ing.  Štefan Hofer, realitný maklér a majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer

 

Stiahnite si zadarmo

4 kroky k úspešnému predaju nehnuteľnosti

spracovaním osobných údajov