Štefan Hofer

17. 10. 2019

Najčastejšie sa nad cenou svojej nehnuteľnosti zamýšľate, keď sa chystáte na jej predaj, alebo chcete získať hypotéku od banky, či potrebujete zistiť cenu nehnuteľnosti do dedičského konania alebo cenu nehnuteľnosti, ktorú ste v minulosti získali darovaním alebo dedením.

Kedy použiť znaleckú cenu a kedy predajnú? A aký je medzi nimi rozdiel? Sú rovnaké? A ako ich zistiť? Tak presne toto sa dozviete, ak budete čítať ďalej.

Začnime predajnou cenou.

To je tá, nad ktorou premýšľate, keď chcete predať svoju nehnuteľnosť. Jedna vec je, že máte nejakú predstavu o tom, koľko by ste chceli za predaj získať. Táto vaša predstava by sa však, po zohľadnení všetkých kritérií, mala čo najviac približovať trhovej cene podobných nehnuteľností. Čo hrá pri určení predajnej ceny hlavnú úlohu?

Ceny nehnuteľností na trhu sa v prepočte na m2 pohybujú v určitých hladinách podľa:

• Lokality – dostupnosť do mesta, občianska vybavenosť, kvalita bývania
• Veku nehnuteľnosti – staršia nehnuteľnosť alebo novostavba
• Stavu nehnuteľnosti – pôvodný stav alebo stav rekonštrukcie, stavebné materiály
• Veľkosti nehnuteľnosti – počet izieb ale aj m2
• Ostatných parametrov – poschodie, balkón, vybavenie, stav pozemku,

Tieto kritériá sú zoradené podľa ich významu/váhy.

Pri určení predajnej ceny môžete vychádzať 

- z cien konkurenčných ponúk, ale pozor, sú to len ceny inzerované, nie predajné. Často netušíte ako dlho je daná nehnuteľnosť v ponuke a za akú cenu sa nakoniec predá. A rozdiel medzi predajnou cenou a inzerovanou môže byť aj 10%!

- z informácií o reálnych predajných cenách v danej lokalite. Tieto informácie samozrejme nemáte. Ale má ich realitný maklér, ktorý v danej lokalite sprostredkoval predaj nehnuteľností. Profesionálny realitný maklér by vám mal poradiť, kde je strop ceny pri predaji vašej nehnuteľnosti a svoje tvrdenie podložiť argumentami ako k danej cene dospel.

Preto nám často voláte a pýtate sa, ako sa teraz pohybujú predajné ceny konkrétnych nehnuteľností. Toto sa však nedá urobiť "od stola". Pre presné určenie ceny je potrebné nehnuteľnosť vidieť naživo.

Rozhodne nie je správne, ak je vaša predstava o cene mimo realitu a realitný maklér zo strachu, aby neprišiel o zákazku vás nechá v nevedomosti. Spôsobí tak nepredajnosť vašej nehnuteľnosti, predĺženie doby predaja a rádovo väčšie znižovanie ceny ako keby ste cenu správne nastavili už na začiatku. V konečnom dôsledku tak viac stratíte ako získate.

Prečo je určenie predajnej ceny realitným maklérom presnejšie?

1. Vie sa odosobniť od vašej nehnuteľnosti a nepodlieha tak emočnému tlaku. Jeho názor je objektívnejší.

2. Pozná predajné ceny podobných nehnuteľností v okolí.

3. Presné určenie predajnej ceny nehnuteľnosti vám zaručí, že predaj nebude trvať niekoľko mesiacov a vaša cena neklesne.

Predajné (trhové) ceny nehnuteľností určujeme nielen pri predaji nehnuteľnosti, ale aj pri ohodnotení do dedičského konania, či v prípade súdnych sporov a policajných vyšetrovaní.

Znalecká cena

Ak aj máte vyhotovený znalecký posudok na svoju nehnuteľnosť, táto cena nemá nič spoločné s predajnou cenou.

Znalecká cena zohľadňuje rovnaké parametre, ale ich váha/priorita je iná ako pri predajnej cene. Je určená znalcom v znaleckom posudku, podľa presne daných tabuliek a matematických výpočtov.

Poznať znaleckú cenu potrebujete pri vybavení hypotéky. Ale napríklad aj pri určení ceny nehnuteľnosti, ktorú ste v minulosti získali darovaním, či dedením v nepriamom rade. Je možné ju určiť aj spätne ako tzv. časovú hodnotu.

Čisto teoreticky, ak by sa predajné ceny nehnuteľnosti prepadli z večera do rána, znalecká cena zostane stále rovnaká. Tiež ak by ste vašu nehnuteľnosť premiestnili kdekoľvek v meste, jej znalecká cena by sa tým nezmenila. Predajná áno. Nemožno sa preto o ňu opierať pri určení predajnej ceny nehnuteľnosti.

Ing. Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer a realitný maklér