Znalecká versus predajná cena nehnuteľnosti
17. 10. 2019

Znalecká versus predajná cena nehnuteľnosti

 

Najčastejšie sa nad cenou svojej nehnuteľnosti zamýšľate, keď sa chystáte na jej predaj, alebo chcete získať hypotéku od banky, či potrebujete zistiť cenu nehnuteľnosti do dedičského konania alebo cenu nehnuteľnosti, ktorú ste v minulosti získali darovaním alebo dedením.

Kedy použiť znaleckú cenu a kedy predajnú? A aký je medzi nimi rozdiel? Sú rovnaké? A ako ich zistiť? Tak presne toto sa dozviete, ak budete čítať ďalej.

 

Začnime predajnou cenou.

To je tá, nad ktorou premýšľate, keď chcete predať svoju nehnuteľnosť. Jedna vec je, že máte nejakú predstavu o tom, koľko by ste chceli za predaj získať. Táto vaša predstava by sa však, po zohľadnení všetkých kritérií, mala čo najviac približovať trhovej cene podobných nehnuteľností. Čo hrá pri určení predajnej ceny hlavnú úlohu?

Ceny nehnuteľností na trhu sa v prepočte na m2 pohybujú v určitých hladinách podľa:

  • Lokality – dostupnosť do mesta, občianska vybavenosť, kvalita bývania
  • Veku nehnuteľnosti – staršia nehnuteľnosť alebo novostavba
  • Stavu nehnuteľnosti – pôvodný stav alebo stav rekonštrukcie, stavebné materiály
  • Veľkosti nehnuteľnosti – počet izieb ale aj m2
  • Ostatných parametrov – poschodie, balkón, vybavenie, stav pozemku,

Tieto kritériá sú zoradené podľa ich významu/váhy.

Pri určení predajnej ceny môžete vychádzať 

- z cien konkurenčných ponúk, ale pozor, sú to len ceny inzerované, nie predajné. Často netušíte ako dlho je daná nehnuteľnosť v ponuke a za akú cenu sa nakoniec predá. A rozdiel medzi predajnou cenou a inzerovanou môže byť aj 10%!

- z informácií o reálnych predajných cenách v danej lokalite. Tieto informácie samozrejme nemáte. Ale má ich realitný maklér, ktorý v danej lokalite sprostredkoval predaj nehnuteľností. Profesionálny realitný maklér by vám mal poradiť, kde je strop ceny pri predaji vašej nehnuteľnosti a svoje tvrdenie podložiť argumentami ako k danej cene dospel.

Preto nám často voláte a pýtate sa, ako sa teraz pohybujú predajné ceny konkrétnych nehnuteľností. Toto sa však nedá urobiť "od stola". Pre presné určenie ceny je potrebné nehnuteľnosť vidieť naživo.

Rozhodne nie je správne, ak je vaša predstava o cene mimo realitu a realitný maklér zo strachu, aby neprišiel o zákazku vás nechá v nevedomosti. Spôsobí tak nepredajnosť vašej nehnuteľnosti, predĺženie doby predaja a rádovo väčšie znižovanie ceny ako keby ste cenu správne nastavili už na začiatku. V konečnom dôsledku tak viac stratíte ako získate.

Prečo je určenie predajnej ceny realitným maklérom presnejšie?

1. Vie sa odosobniť od vašej nehnuteľnosti a nepodlieha tak emočnému tlaku. Jeho názor je objektívnejší.

2. Pozná predajné ceny podobných nehnuteľností v okolí.

3. Presné určenie predajnej ceny nehnuteľnosti vám zaručí, že predaj nebude trvať niekoľko mesiacov a vaša cena neklesne.

Predajné (trhové) ceny nehnuteľností určujeme nielen pri predaji nehnuteľnosti, ale aj pri ohodnotení do dedičského konania, či v prípade súdnych sporov a policajných vyšetrovaní.

 

Znalecká cena

Ak aj máte vyhotovený znalecký posudok na svoju nehnuteľnosť, táto cena nemá nič spoločné s predajnou cenou.

Znalecká cena zohľadňuje rovnaké parametre, ale ich váha/priorita je iná ako pri predajnej cene. Je určená znalcom v znaleckom posudku, podľa presne daných tabuliek a matematických výpočtov.

Poznať znaleckú cenu potrebujete pri vybavení hypotéky. Ale napríklad aj pri určení ceny nehnuteľnosti, ktorú ste v minulosti získali darovaním, či dedením v nepriamom rade. Je možné ju určiť aj spätne ako tzv. časovú hodnotu.

Čisto teoreticky, ak by sa predajné ceny nehnuteľnosti prepadli z večera do rána, znalecká cena zostane stále rovnaká. Tiež ak by ste vašu nehnuteľnosť premiestnili kdekoľvek v meste, jej znalecká cena by sa tým nezmenila. Predajná áno. Nemožno sa preto o ňu opierať pri určení predajnej ceny nehnuteľnosti.

 

Ing. Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer a realitný maklér

Reality Hofer
Autor: Reality Hofer

 

Volám sa Štefan Hofer a už takmer 12 rokov vám pomáham pri predaji, či kúpe nehnuteľností v regióne Prešov.

Všetko sa to začalo výpoveďou v roku 2008. Dvadsať rokov som pracoval v bankovníctve. Začínal som ako úverový pracovník, neskôr som ako regionálny riaditeľ úspešne viedol veľký tím ľudí vo viacerých bankách. Poznal som produkty bánk, procesy a práca s ľuďmi ma bavila. A zrazu som zostal bez práce. Keď som sa rozhodoval, čo budem robiť ďalej, vybral som si to, čo som robil po celý život a čo najviac ovládam - finančné poradenstvo. Vybral som si slobodu v rozhodovaní, širokú škálu produktov vo všetkých bankách a svojim klientom som tak mohol poskytnúť služby, ktoré boli najlepším riešením pre ich finančnú situáciu, nie pre plány banky. 

 

dsc_9525 Bolo to riskantné rozhodnutie, ale mal som vôľu a odhodlanie. Stal som sa expertom na hypotéky a s nimi ruka v ruke kráčalo aj poradenstvo pri kúpe nehnuteľnosti. Financovanie a kúpa bývania sa tak prirodzene spojili a svoje podnikanie som rozšíril o realitný biznis. Začínal som ako realitný maklér pre malú realitnú kanceláriu Tatranetreal, s.r.o. a vybudoval som v Prešove pre túto realitku vlastnú pobočku. Vzdelával som sa, získal som licenciu realitného makléra a bol som jedným z prvých členov Realitnej únie Slovenska. 

 

Odvtedy sa rozsah a kvalita mojich služieb aj vďaka ďalšiemu vzdelávaniu zvyšovali a prispôsobovali vašim očakávaniam a potrebám. Prácu realitného makléra som povýšil z klasického sprostredkovania predaja na poskytovanie kompletných realitných služieb, ktoré s predajom súvisia.

V roku 2013 som založil vlastnú realitnú kanceláriu a postupne vytvoril tím realitných maklérov, ktorých spájajú rovnaké hodnoty – profesionalita, pochopenie, ľudský prístup a ochota pomôcť.

logo_original_450x200_vasa_realitka

 

 

Ročne sprostredkujeme predaj/prenájom cca 40 nehnuteľností. Priemerná doba predaja je 30 dní a 98% nehnuteľností sme predali za plnú požadovanú cenu.

Predpokladom poskytnutia kvalitných a odborných služieb je nielen vzdelávanie, ale aj sledovanie nových trendov a zmien v zákonoch, či komunikácia s maklérmi v zahraničí.

A všetky nové informácie chcem zdieľať aj s vami.

Často ma totiž žiadate o pomoc, či radu pri predaji, kúpe, investovaní do nehnuteľností, či riešení dedičských a stavebných konaní. A tak sa zrodil nápad vytvoriť pre vás túto Realitnú poradňu. Nájdete tu články, ktoré vám dajú odpovede na vaše otázky, či pomôžu v rozhodovaní. Či už predávate a kupujete prostredníctvom realitného makléra alebo len tak sami na vlastnú päsť.

Tieto rady odo mňa dostanete úplne zadarmo.

Rovnako aj eBook 4 kroky k úspešnému predaju nehnuteľnosti, ktorý si môžete nechať poslať mailom. Vytvorili sme ho hlavne pre tých, ktorí sa rozhodnú predávať nehnuteľnosť bez pomoci realitného makléra. Často totiž v súkromnej inzercii vidíme veľa chýb, ktoré pri samopredaji robíte, váš predaj sa potom predlžuje, znižujete cenu, stojí vás to priveľa energie, času a vystavujete sa zbytočnému riziku.

Nezriedka sa nám stalo, že nás kontaktovali práve takýto zákazníci, ktorí si predaj najprv vyskúšali sami. Bolo však pre nich náročné byť neustále kontaktovaní, odolávať požiadavkám na znižovanie ceny, tlakom realitných maklérov, ... a bez zjavného úspechu. Nie je hanba požiadať aj potom o pomoc profesionála.

Mojim cieľom je, aby predaj vašej nehnuteľnosti prebehol rýchlo, bezpečne a za plnú cenu.

 

Ak máte záujem, pozrite si aj stránku mojej realitnej kancelárie.

 

licencia_realitny_makler-001-001                     certifikat_sora 

  

Ing.  Štefan Hofer, realitný maklér a majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer

 

Stiahnite si zadarmo

4 kroky k úspešnému predaju nehnuteľnosti

spracovaním osobných údajov