Aké doklady budete potrebovať pri predaji nehnuteľnosti?

Aké doklady budete potrebovať pri predaji nehnuteľnosti?

Už na prvom stretnutí s majiteľom nehnuteľnosti často zistíme, že nevie, čo všetko bude k predaju  potrebovať. Pripraviť všetky potrebné dokumenty, skontrolovať ich, prípadne dať do súladu so zákonom je základ, aby neskôr nenastali žiadne riziká, ktoré by mohli celý predaj skomplikovať, zastaviť, či dokonca zmariť.

Doklady potrebné k začiatku predaja 

- doklady preukazujúce vlastnícky vzťah k nehnuteľnosti, jej stav a overujúce totožnosť majiteľov nehnuteľnosti

1. Skontrolujte si platnosť dokladov totožnosti.

2. Doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti - môže to byť kúpna zmluva, zmluva o prevode členských práv, darovacia zmluva, rozhodnutie o dedičstve, ....

• tento doklad je dôležitý, aby ste preukázali nespochybniteľnosť nadobudnutia nehnuteľnosti. Že nehnuteľnosť je skutočne vo Vašom vlastníctve a že ste nehnuteľnosť nadobudli legálne.
• je potrebný aj k vypracovaniu znaleckého posudku.  

3. Nehnuteľnosť je buď vo Vašom výlučnom vlastníctve, alebo v podielovom vlastníctve. Ak existuje viac majiteľov nehnuteľnosti na predaj je potrebný súhlas všetkých z nich.

4. V prípade, že nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a prebehlo rozvodové konanie, je potrebné preukázať aj majetkové vyrovnanie.

5. V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov je v zahraničí a kúpa nehnuteľnosti bude financovaná z vlastných zdrojov ( hotovosť ) je možné využiť plnú moc alebo sa kúpne zmluvy podpíšu na najbližšej slovenskej ambasáde. V prípade, že kúpa je financovaná hypotékou, nepostačuje plná moc na zastupovanie vlastníka.  Banky vyžadujú osobnú účasť predávajúcich pri podpise záložných zmlúv.

6. V prípade rodinného domu a rekreačného objektu je potrebné zosúladiť geometrický plán so skutočným stavom. Ak na geometrickom pláne nie sú vyznačené všetky objekty, prístavby a nie sú zaznačené ani na LV a tento nekorešponduje so znaleckým posudkom, je nutné skutkový stav zlegalizovať alebo nelegálne stavby odstrániť.

7. LV k nehnuteľnosti – aby mohol byť prevod zrealizovaný, je nutné pred predajom odstrániť všetky ťarchy, ktoré sú na LV.  Nikto nekúpi nehnuteľnosť, na ktorej viazne bremeno práva dožitia. Povolené bremená sú právo prechodu, prejazdu (aj keď obmedzujú nakladanie s nehnuteľnosťou), bremená v prospech distribučným spoločnostiam (plynári, elektrárne, vodárne).

8. Ak je na nehnuteľnosti exekúcia, je predaj možný len so súhlasom exekútora a preto je potrebné celý proces predaja konzultovať a koordinovať aj s exekútorom.

 

Doklady potrebné k prevodu vlastníckych práv

( samotný predaj )

1. Kúpne zmluvy a všetky s kúpou súvisiace dokumenty vyhotovené právnikom

- tu by som apeloval na právny servis – právnika alebo realitnú kanceláriu, pretože odborne a profesionálne vyhotovené zmluvy Vás uchránia pred možnými budúcimi rizikami ( stačí ak zmluva bude nevyvážená a v prípadnom súdnom spore bude predaj okamžite anulovaný)

- každá kúpna zmluva je "šitá na mieru" konkrétnemu prípadu

2. V prípade predaja bytu si treba pripraviť doklad od správcu bytového domu o vysporiadaní záväzkov voči správcovi.

3. Ak na Bytovom dome viazne ťarcha zo ŠFRB, je potrebné vyžiadať si potvrdenie o zostatku úveru zo ŠFRB.

4. Aj na nehnuteľnosti viazne ťarcha banky (hypotéky) je potrebné si vyžiadať vyčíslenie zostatku úveru, potrebné k správnemu vypracovaniu kúpnych zmlúv.

 

Riziká vyplývajúce zo zle pripravenej dokumentácie, ktorá súvisí s vlastníctvom nehnuteľnosti:

• Chýbajúci alebo nejasný doklad o nadobudnutí vlastníctva vytvára pochybnosť, či bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá legálne, môže to byť prekážka pri vybavovaní hypotéky pre Vášho kupujúceho.

 

• Celý predaj sa môže predĺžiť a značne predražiť, ak nie sú vyriešené bremená a ťarchy na LV. Rizikové je bremeno práva dožitia. Dá sa však odstrániť jednoduchým úkonom na katastri, samozrejme so súhlasom dotknutých strán.

 

• Ak na geometrickom pláne alebo LV chýbajú zaznačené niektoré budovy a tento nekorešponduje so znaleckým posudkom, banka zamietne financovanie tejto nehnuteľnosti. Je nutné skutkový stav zlegalizovať alebo nelegálne stavby odstrániť. Financovanie banka povolí až po odstránení chýb.

 

• Ak existuje viac majiteľov nehnuteľnosti je potrebný súhlas všetkých z nich. Ak je nehnuteľnosť v podielovom vlastníctve viacerých majiteľov, majú títo predkupné právo, ak ho nevyužijú, až potom je možné predávať nehnuteľnosť inej osobe, inak môže dôjsť k napadnutiu predaja na súde.

 

Predaj nehnuteľnosti bez pomoci odborníka môže byť veľkým rizikom pre obe strany. Pamätajte, že treba dodržať zákonný postup, ktorý vyžaduje kataster, financujúce banka, alebo občiansky zákonník, aby ste sa nevystavili riziku, že predaj, či kúpa nedopadne podľa Vašich predstáv.

Pomoc nájdete u profesionálneho makléra, ktorý Vám pomôže aj s komunikáciou s financujúcou bankou, katastrom, správcom a s celým predajom, až kým nebudete mať všetky peniaze a na liste vlastníctva meno nového majiteľa.

Obrátiť sa o pomoc môžete aj na právnika, ale nezabudnite, že ten Vám žiadne ďalšie realitné služby neposkytne a jeho práca končí vypracovaním kúpnych zmlúv.

 

Ak máte akékoľvek otázky alebo potrebujete pomôcť s predajom, obráťte sa na našu realitnú kanceláriu a napíšte nám na  info@realityhofer.sk

 

Ing. Štefan Hofer, RSc. realitný maklér a majiteľ Reality Hofer