Štefan Hofer

11. 10. 2024

"Čierna" stavba je vžitý názov pre nepovolenú stavbu - postavenú bez stavebného povolenia alebo v rozpore so stavebným povolením.

Ako najčastejšie majiteľ zistí, že jeho nehnuteľnosť  je „čiernou“ stavbou? Prečo je potrebné dať do poriadku takýto stav? Ako je možné „čiernu“ stavbu dodatočne zlegalizovať?

Počas svojej praxe sa ako realitný maklér často stretávam pri predaji rodinných domov a pozemkov so stavbami, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva, napriek tomu boli postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku. Nemajú právoplatné stavebné povolenie, alebo ich realizácii nepredchádzalo ohlásenie drobnej stavby, a tým pádom sú prekážkou v predaji nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov sa jedná o menšie stavby, doplnkové stavby k hlavnej stavbe, ako sú garáže, altánky, bazény, sklady na náradie a pod.

Pri ich výstavbe sa majiteľ vo väčšine prípadov nedopúšťal úmyselného porušenia zákona, jednalo sa skôr o jeho neznalosť. No k porušeniu zákona a ku komplikáciám s tým súvisiacim predsa došlo.  

Ako postupovať v prípade, keď vlastník nehnuteľnosti zistí, že stavba, ktorú realizoval na svojom pozemku, nespĺňa náležitosti vyžadované zákonom?

V prvom rade je potrebné si uvedomiť, čo je to stavba.

Zjednodušene by sa dalo povedať, že je to stavebná konštrukcia,  ktorá je pevne spojená so zemou, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením rozumieme spojenie pevným základom, „prišrubovanie“ alebo privarenie o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,  ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,  pripojenie na inžinierske siete, alebo umiestnenie pod zemou.

Takýmito stavbami na pozemku u vlastníka môže byť rodinný dom, ale aj garáž, altánok, či skleník.

Na to, aby ste mohli legálne postaviť akúkoľvek stavbu, musí byť splnených viacero podmienok.

• Stavbu môžete postaviť len na svojom pozemku.
• Len na základe príslušnej stavebnej dokumentácie.
• Len so súhlasom stavebného úradu.

A je jedno či na stavbu potrebujete stavebné povolenie, alebo len ohlásenie drobnej stavby.

Ak takéto povolenie alebo ohlásenie stavby nemáte, veľmi pravdepodobne sa jedná o "čiernu" stavbu. 

Kedy najčastejšie zistíte, že máte na pozemku "čiernu" stavbu?  

1. Pri žiadosti o hypotekárny úver predkladáte banke znalecký posudok k predmetu zabezpečenia. Pri vyhotovení znaleckého posudku vás na skutočnosť, že na vašom pozemku sa nachádza stavba, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva, môže upozorniť znalec. Vtedy ešte máte možnosť dať skutkový stav do poriadku pred predložením žiadosti o úver.

Alebo vás na túto skutočnosť upozorní banka, keď zistí rozpor so znaleckým posudkom a listom vlastníctva a žiadosť o hypotéku vám pozastaví, kým tento stav nedáte do poriadku. Čo vám proces získania úveru skomplikuje a predĺži.

2. Rozhodli ste sa predať svoju nehnuteľnosť (opäť rodinný dom, ktorý je asi najvďačnejším príkladom)

Predaj ste sa rozhodli realizovať sami, bez účasti realitného makléra. Nehnuteľnosť nafotíte, inzerát zverejníte a nájdete kupca. Ten na kúpu Vašej nehnuteľnosti potrebuje získať hypotekárny úver. A ste v predchádzajúcom príklade č. 1

V prípade, že Vám s predajom bude pomáhať profesionál - realitný maklér, je šanca, že Vás na nelegálnu stavbu upozorní už na začiatku predaja a vy môžete dať veci do poriadku skôr, ako nájdete kupujúceho.

3. A je tu ešte jeden podstatný moment, prečo je dobré zosúladiť skutkový a právny stav majetku a to je poistenie pre prípad zničenia či poškodenia majetku. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti, poisťovňa bude skúmať nielen rozsah škody a dôvod vzniku, ale aj legálnosť poistenej stavby. A ak stavba nebola zhotovená legálne, poisťovňa plnenie odmietne.

4. Niekto si všimol Vaše konanie, o ktorom si myslí, že má známky porušenia stavebného zákona a uvedenú situáciu nahlási stavebnému úradu.

Uviedol som najzákladnejšie prípady, kedy môže dôjsť k situácii, že budete musieť dodatočne legalizovať zmeny nehnuteľností, ich prístavby, nadstavby, alebo akékoľvek drobné či rozsiahlejšie stavby na Vašich pozemkoch.

Spôsob akým možno legalizovať "čiernu" stavbu je daný zákonom a závisí od toho, kedy bola stavba postavená.

Pre stavby postavené pred 1.10.1976 platí, že sa v zmysle zákona považujú za legálne, teda postavené v súlade so zákonom, a postačuje oznámiť ich existenciu na príslušnom obecnom úrade, prípadne požiadať o vydanie súpisného čísla. Následne je treba vyhotoviť geometrický plán a zapísať ich na list vlastníctva.

Stavby postavené od 1.10.1976 – 31.12.1989 sa rovnako považujú za postavené v súlade so zákonom, avšak pri ich legalizácii treba prehlásiť aj trvalé užívanie stavby a stavba musí byť postavená na vlastnom pozemku.

Na legalizáciu stavieb postavených od 1.1.1990 – 31.3.2024 sa vyžaduje rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia.

Stavby postavené po 1.4.2024 sa legalizujú pomocou konania o dodatočnom povolení stavby (rovnaké ako klasické kolaudačné konanie).

Proces legalizácie stavieb postavených do 31.12.1989 je teda oveľa jednoduchší a menej administratívne náročný a u stavieb postavených od roku 1990.

V prípade, že musíte riešiť legalizáciu stavby dodatočne,  je dobré obrátiť sa na profesionálov, ktorí danej problematike rozumejú.

V prípade predaja nehnuteľnosti je to jednoznačne realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti. Porovnať stav skutkový so stavom právnym. A ak niečo nie je v poriadku, tak Vám pomôcť situáciu zmeniť, napraviť.

Preto je dobré, aby ste takéhoto poradcu mali pri sebe aj v prípade, že nehnuteľnosť nepredávate, ale naopak - kupujete.

Realitný maklér už dávno nie je len obchodník. Je to profesionál v mnohých oblastiach. A pre svoju prácu sa spája a radí s inými profesionálmi – architektami, geodetmi, či stavebnými inžiniermi. Tak, aby výsledkom jeho práce nebolo len sprostredkovanie predaja alebo kúpy, ale poskytnutie kompletných realitných služieb, medzi ktoré určite patrí aj odhalenie nelegálnej stavby a jej následná legalizácia.

Ešte dôležité upozornenie: Momentálne je v príprave nový stavebný zákon, ktorý pravdepodobne zmení pravidlá pri legalizácii stavieb. Po konzultácii s katastrom odporúčame dať si tieto veci do poriadku do 31.3.2025. Situácia po tomto dátume je zatiaľ veľmi nejasná.

Ing. Štefan Hofer, RSc., majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer