Štefan Hofer

20. 5. 2024

Predaj rozostavanej stavby môže byť trochu zložitý, najmä keď príde na daňové záležitosti. Vysvetlíme vám, ako sa na daňové účely posudzuje takýto predaj. 

Pozemok a stavbu posudzujeme samostatne

Najčastejší je predaj, keď predávate rozostavanú stavbu spolu s pozemkom. Na daňové účely však musíte posudzovať pozemok a stavbu samostatne. Preto je ideálne v kúpnej zmluve uviesť samostatne cenu za pozemok a cenu za rozostavanú stavbu. 

Je dobré pozemok a stavbu posudzovať samostatne aj preto, že ste ich nadobudli v rôznych obdobiach. Najčastejšie najprv kúpite pozemok a o rok či dva na ňom pribudne rozostavaná stavba. Preto z daňového hľadiska posudzujete samostatne moment nadobudnutia pozemku a moment nadobudnutia stavby.

Môže sa napríklad stať, že pozemok je už od dane z príjmu oslobodený, ale stavba ešte nie.

Ako posudzujeme pozemok?

Momentom nadobudnutia pozemku je jeho zápis na list vlastníctva. Teda moment kedy katastrálny úrad rozhodne a zapíše vás ako vlastníka. Následne sa zdanenie príjmu z jeho predaja alebo oslobodenie od dane posudzuje podľa jednoduchého pravidla "vlastníctva minimálne 5 rokov od zápisu do katastra". Ak pozemok vlastníte viac ako 5 rokov, je príjem z jeho predaja oslobodený. Ak pozemok vlastníte menej ako 5 rokov, príjem z jeho predaja zdaňujete.

Ako posudzujeme rozostavanú stavbu na pozemku?

Rozostavaná stavba, znamená, že stavba ešte nie je skolaudovaná, nemá pridelené súpisné číslo, ale je postavená na pozemku v rôznom stupni rozostavanosti.

Zdaňuje sa aj príjem z predaja rozostavanej stavby?

Bohužiaľ áno, záleží však na tom, či sa jedná o príjem z prevodu vlastníctva alebo príjem z predaja majetku, podľa toho, či máte rozostavanú stavbu zapísanú na liste vlastníctva alebo nie. Ide teda len o správne vykázanie v riadkoch daňového priznania, na výšku dane to nemá žiadny vplyv. Avšak má to vplyv na posúdenie prípadného oslobodenia od dane.

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

Ak je vaša rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, moment nadobudnutia tejto nehnuteľnosti je zápis do katastra. Príjem z predaja takejto stavby sa zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností, a preto tu možeme uplatniť pravidlo "5 ročného vlastníctva" pre oslobodenia od dane. Ak predáte stavbu po 5 rokoch od jej zápisu do katastra, príjem z predaja je oslobodený od dane. Ak ju však predáte skôr, príjem z predaja zdaňujete.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak vaša rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa neposudzuje ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (vlastníctvo k stavbe ešte neexistuje, keďže stavba nebola zapísaná na liste vlastníctva).

V tomto prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy podľa zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní sa tento príjem uvádza v riadku iné príjmy. Avšak neposudzuje sa tu 5 ročné obdobie vlastníctva pre oslobodenie od dane.

Vo všetkých prípadoch si však od príjmu môžete odpočítať výdavky, ktoré ste preukázateľne vynaložili napríklad na nákup pozemku (pri daňovej povinnosti z pozemku), na výstavbu, na nákup materiálu, stavebné práce, úroky z hypotéky, ktorú ste získali na výstavbu, ... Daň potom platíte z rozdielu medzi príjmom a výdavkami.

Nezabudnite, že okrem dane podlieha takýto príjem aj zdravotným odvodom. Celkové daňové zaťaženie tak predstavuje 19% + 15% zdravotné dovody.

Potrebné informácie nájdete aj na stránke Finančnej správy 

Napísala: Ing. Adriana Hoferová, realitný poradca Reality Hofer