Len žiadnu paniku! Hypotéky a bývanie budú stále dostupné.
Rozhovor s majiteľom realitnej kancelárie Reality Hofer a zároveň finančným sprostredkovateľom s dlhoročnou praxou v bankovníctve. Aký bude skutočný dopad opatrení NBS na hypotéky od 1.7.2018? Komu opatrenie skomplikuje získanie nového bývania?
Dostávame veľa otázok od našich klientov ohľadom nových podmienok na získanie hypotéky. Radi by sme uviedli na pravú mieru paniku, ktorá vznikla odkedy NBS ohlásila pripravované opatrenie na obmedzenie výšky hypotéky. Aby sme boli objektívni, hľadali sme pohľad z oboch strán – realitný maklér aj finančný poradca. Opýtali sme sa teda majiteľa našej realitnej kancelárie Reality Hofer a zároveň finančného sprostredkovateľa s 20ročnou praxou Ing. Štefana Hofera.
Čo bude vlastne nové v hypotékach od 1.7.2018?
NBS opäť pritvrdila podmienky v poskytovaní hypoték. Maximálnu výšku hypotéky, ktorú budú môcť ľudia čerpať obmedzila do výšky 8ročného čistého príjmu.
Čo sleduje NBS týmto opatrením?
NBS reaguje na neustále rastúce ceny nehnuteľností, ktoré nútia ľudí brať si vysoké hypotéky a na obavy z budúceho vývoja hypotekárneho trhu. Úrokové sadzby sú tak nízke, že klesať už nemajú kde. Pri budúcom zvyšovaní úrokovej miery, keď uplynú ľuďom obdobia fixácie, sa ich splátka pri takto vysokých hypotékach neprimerane zvýši, čo bude mať za následok nesplácanie, exekúcie, .... množstvo nehnuteľností v dražbe, čo vyvolá pokles cien nehnuteľností. Ľudia by tak mali zostatky hypoték, ktoré by boli oveľa vyššie ako reálne predajné ceny nehnuteľností. Toto opatrenie NBS môže pomôcť aj tomu, Aby NBS zabránila prasknutiu realitnej bubliny, prijala toto opatrenie.
Pri získaní hypotéky sa však budú naďalej hodnotiť aj iné kritériá, je to tak? Napr. bonita klienta.
To áno. Ale rozdiel je v tom, že aj keď bude mať klient akúkoľvek skvelú bonitu, teda jeho bonita by ho pustila aj do vysokej hypotéky, jej strop bude obmedzený výškou 8ročného čistého príjmu. Uvediem príklad:
Dvaja manželia zarábajú spolu 1230,- eur v čistom. Po odrátaní životného minima na neho, manželku a deti zostane v čistom cca 700,- eur, čo je teda použiteľné na splátku. Z hľadiska veku, môžu zobrať hypotéku na 29 rokov, pri úrokovej sadzbe 1,3%. Potrebujú úver na dom vo výške 140.000,- eur a mesačná splátka vychádza na cca 483 eur. Z hľadiska bonity je úplne v poriadku.
Avšak podľa nových pravidiel si budú môcť hypotéku zobrať maximálne do výšky 8ročného čistého príjmu, čo je 118.000,- eur.
V tomto spočíva to obmedzenie. Dnes by si mohli zobrať úver až 140.000,- eur, ale od 1.7.2018 len 118.000,- eur.
Takže predsa je len pravda, že pre ľudí by bolo výhodnejšie, ak by si stihli zobrať hypotéku ešte teraz, kým toto obmedzenie neplatí?
Z tohto pohľadu áno. Ale aká je skutočnosť pre bežného človeka, ktorý kupuje svoje bývanie? Pre bežného klienta v Prešove, Bardejove, Svidníku, Sabinove, .... povedal by som, že až po Bratislavu, ktorý si chce kúpiť bežný 2-3 izbový byt sa nezmení vôbec nič. Väčšina 2-3 bytov sa totiž predáva za ceny, ktoré sú nižšie ako 8ročný príjem bežne zarábajúceho človeka.
Skúsme počítať s naozaj nie vysokým príjmom. Ak klient má čistý príjem 500 eur a jeho manželka 500 eur, to je spolu 1000,- eur. Obmedzenie výšky hypotéky do 8násobku čistého príjmu znamená, že si môžu zobrať hypotéku do výšky 96.000. Bežný 2-3 dokonca aj 4 izbový byt vo väčšine regiónov Slovenska sa dá kúpiť do tejto výšky. Ak je čistý príjem kupujúceho vyšší, suma na maximálnu výšku hypotéky bude prirodzene vyššia a tam ceny bežných bytov nesiahajú.
Takže toto nové obmedzenie sa ich nijako nedotkne a stále sa pri posudzovaní hypotéky bude vychádzať z bonity klienta a znaleckého posudku nehnuteľnosti, tak ako tomu bolo doteraz.
Dotkne sa to len tých bežne zarábajúcich ľudí, ktorí si chcú kúpiť výrazne drahší dom alebo byt (napr. luxusné novostavby) a dotkne sa to klientov kupujúcich byty v Bratislave, kde síce ľudia viac zarábajú, ale ceny nehnuteľností sú tam oveľa vyššie ako na zvyšku Slovenska.
Potreba bývania a jeho financovanie rozhodne ohrozené nie sú. 80% ľudí kupujúcich svoje nové bývanie nepocíti žiadnu zmenu.
Prečo potom taká panika?
Paniku vyvolali hlavne finanční sprostredkovatelia, ktorí zacítili možnosť zarobiť a NBS spolu s médiami nesprávnym vysvetlením celej situácie. Táto panika spôsobila na trhu nehnuteľností ďalší aj keď nepatrný nárast už aj tak vysokých cien. Samozrejme, že aj realitní makléri sú spokojní s takýmto vývojom, pretože často vypredajú aj nehnuteľnosti, ktoré sú na trhu už dlho. Ale myslím, že je potrebné ľudí informovať pravdivo a netlačiť ich do rýchlych rozhodnutí.
Ing. Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer a finančný sprostredkovateľ s dlhoročnou praxou
Ak sa chystáte financovať svoje nové bývanie hypotékou a chcete vedieť, ako na tom ste, môžete osloviť nášho finančného poradcu a ten Vám všetko vysvetlí.
