Štefan Hofer

12. 10. 2020

Výber banky je pre mnohých jeden z najzložitejších procesov. Ponuka je široká, podmienky pre získanie hypotekárneho úveru sa môžu diametrálne líšiť a na obiehanie všetkých bánk či sledovanie neustále sa meniacej situácie na trhu treba množstvo času. Ako si vybrať správne? Okrem možnosti poradenstva s odborníkom v oblasti financií tu máme niekoľko tipov, ktoré vám pomôžu pri výbere banky poskytujúcej hypotéku na vaše nové bývanie.

Ak sa chystáte financovať svoje nové bývanie z hypotéky, pri žiadosti o ňu je pre Vás dôležité: výška úveru, splátka a doba, počas ktorej sa podmienky nebudú meniť.

1. Viem ovplyvniť maximálnu výšku hypotéky?

Ak ste zamestnaný a žiadate o hypotéku, jednou z podmienok je byť zamestnaný minimálne po dobu šiestich mesiacov na trvalý pracovný pomer. Sú banky, ktorým stačí trojmesačný príjem, ten Vám však vydelia šiestimi, čo znamená, že žiadateľ následne nemusí hypotéku získať, nakoľko je tento priemer príliš nízky. Iné banky zas dbajú pri priemerovaní na dlhodobý príjem, pričom vypočítavajú priemer buď za obdobie šiestich alebo dvanástich mesiacov. Pokiaľ chcete získať čo najvyššiu možnú výšku hypotéky, informujte sa o tom, ako bude banka posudzovať Váš príjem. 

2. Je nízka úroková sadzba zárukou nízkej splátky?

Nízka úroková sadzba nie je vždy "zadarmo". Je poväčšine vykúpená nutnosťou prikúpenia si ďalších služieb banky - úverové poistenie, alebo poistenie nehnuteľnosti prostredníctvom vopred určenej poisťovne, sporiaci účet, investičný produkt banky a podobne. Ak si prirátatie tieto vynútené poplatky, môže sa stať, že Vaša splátka bude napriek najnižšej úrokovej sadzbe na trhu úplne priemerná, alebo dokonca vyššia. Posudzujte preto celkové výdavky súvisiace s hypotékou.

3. Ako dlho budem mať garantované schválené podmienky úveru?

Po podpise úverovej zmluvy sú podmienky platné počas doby takzvanej fixácie úrokovej sadzby. Počas tejto doby sa splátka meniť nebude. Môže to byť 1, 3, 4, 5 alebo 10 rokov. Čím dlhšia doba fixácie, tým vyššia úroková sadzba, ale tým pádom aj dlhší čas stabilizácie výdavkov na splácanie úveru. Naopak, čím kratšia doba fixácie, tým nižšia splátka, ale aj vyššie riziko častejších zmien s možnosťou rastu splátky.

4. Je možné dostať hypotéku aj bez vybranej nehnuteľnosti? 

Niektoré banky poskytujú aj túto možnosť, avšak majú určité pravidlá. Výšku hypotéky môžu schváliť a žiadateľ má následne šesť mesiacov na to, aby špecifikoval nehnuteľnosť. Na základe vybranej nehnuteľnosti sa napokon vyrobí dodatok, ktorým sa upraví výška hypotekárneho úveru vzhľadom na hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Pozor, v tomto prípade však môže byť následne reálna výška úveru nižšia, ako bolo plánované, no klient dostane vopred fixované podmienky hypotekárneho úveru, čo môže byť výhodou. Je teda možné využiť tzv. predschválený úver.

5. Viem si vybaviť úver, ak nehnuteľnosť, ktorú chcem kúpiť, ešte neexistuje?

V dnešnej dobe je množstvo developerských projektov, v ktorých si môžete kúpiť ešte neexistujúci byt. Ten však v priebehu určitej doby, napríklad dvoch rokov, bude dostavaný a vy máte istotu svojho nového bývania v novostavbe. Čo však v prípade, že potrebujete hypotéku a vaša nehnuteľnosť ešte neexistuje? O hypotekárny úver v tomto prípade môžete žiadať len v bankách, s ktorými má developer dohodnuté financovanie. Aj tu však treba premýšľať, nakoľko termíny začiatku fixácie sa môžu rôzniť. Niektoré banky majú nastavenú fixáciu dátumom podpisu zmluvy, iné zas dátumom prvého čerpania. Pri správnom výbere banky tak môžete “ušetriť” aj niekoľko mesiacov či dokonca rokov fixácie.

Ing. Štefan Hofer, finančný sprostredkovateľ a majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer