Štefan Hofer

27. 03. 2023

Zdá sa vám, že predaj vašej nehnuteľnosti trvá dlho? Nechcete znižovať cenu, lebo ste presvedčený, že je to len prechodné? Ako sa má správať predávajúci na trhu kupujúceho, ak chce predať svoju nehnuteľnosť čo najlepšie?

Predstavte si auto, ktoré ide vysokou rýchlosťou, no dôjde mu palivo. Začne spomaľovať, spomaľovať, až nakoniec zastaví. Presne tak sa správal realitný trh už v priebehu minulého roka.

Začiatok roka 2022 bol ešte charakterizovaný vysokými cenami, nízkymi úrokovými sadzbami na hypotéky a pomerne rýchlym predajom. Doba predaja bytu (budeme to ilustrovať na situácii starších bytov, pretože to sú štandardné nehnuteľnosti, inak sa správajú novostavby a inak domy, či pozemky) bola 7-14 dní (v roku 2021 to bolo 24h-3 dni!). Mierne spomaľovanie bolo už teda viditeľné, ale ešte to nikoho nebolelo.

V polovici roka 2022 už prvé zvýšenia úrokových sadzieb a sprísnenie podmienok na získanie hypotéky spôsobili, že sa začala doba predaja predlžovať na cca 30 dní. Ceny boli stále vysoké, aj keď sme už zaznamenali ich mierny pokles. Toto trvalo až do konca roka 2022. Trh sa spomaľoval a spomaľoval.

Ďalší rast úrokových sadzieb v januári 2023 trh úplne zastavil. Ceny stále dosť vysoké, úrokové sadzby zvýšené, podmienky bánk prísne, kupujúci čakajú, nekupujú, hypotéky im nevychádzajú, k tomu si pripočítajte vysokú infláciu a očakávania na ceny energií. Nepredáva sa, alebo len minimálne. Začínajú pribúdať ponuky na predaj, počet inzerovaných nehnuteľností sa zdvoj- až strojnásobil. Trh stojí.

Vidíte tú analógiu s autom? Majiteľ nehnuteľnosti je šofér a nehnuteľnosť na trhu je to auto. Ak ho chcete znovu rozbehnúť, musíte dodať palivo. Palivom na realitnom trhu sú kupujúci, trh bez kupujúcich stojí. Ako ich ale opäť prilákať nakupovať?

Jedna možnosť je, dať kupujúcim opäť lacné peniaze, teda znížiť úrokové sadzby na hypotéky. To však má vo svojich rukách Národná banka (NBS resp. ECB) a vy-predávajúci ani my-realitní makléri to nijako nevieme ovplyvniť. Navyše, rast úrokových sadzieb je práve z dôvodu, aby bola inflácia pod kontrolou a následne sa začala znižovať. Očakávať teda ich pokles v krátkej dobe je nereálne.

Druhá možnosť ako opäť naštartovať realitný trh je znížiť ceny nehnuteľností. Kým nepoklesnú ceny nehnuteľností, kupujúci nezačnú kupovať, trh bude stáť. Teda to, či sa vaša nehnuteľnosť predá, máte vo svojich rukách iba vy a to správnym nastavením predajnej ceny. Upravte teda svoje očakávania podľa toho, čo vám radí realitný maklér, ktorý vie, kde kupujúci začínajú reagovať.

Ďalší fakt, ktorý aj napriek zreálnenej cene, spôsobuje, že doba predaja sa predlžuje, je veľká ponuka nehnuteľností. Kým trh stojí, inzertné portály sa plnia množstvom nových ponúk.

Z trhu predávajúceho, na ktorom si majitelia nehnuteľností užívali minimálne dva až tri roky, sme sa presunuli na trh kupujúceho, kde si zas chvíľu budú užívať kupujúci.

Jediná možnosť pre predávajúcich, ak chcú teraz svoju nehnuteľnosť predať, čo najvýhodnejšie (a nebude to za cenu ako v roku 2021, či 2022), je nastaviť hneď na začiatku svoju cenu na úrovni, ktorá je reálna v tejto chvíli, prípadne odráža očakávaný pokles v priebehu najbližších 30 dní. A buďte pripravený svoju predstavu korigovať podľa ponuky, ktorú dostanete od kupujúceho. Zabudnite na minulosť, dnes sa predáva za úplne iné ceny. Predlžovaním predaja sa pripravte na istotu, že svoju cenu budete znižovať. Teda, čím dlhšie budete predávať, tým za nižšiu cenu nakoniec predáte.

Ak chcete získať ešte nejakú ďalšiu konkurenčnú výhodu oproti ostatným predávajúcim, urobte svoju ponuku atraktívnou. Pripravte svoju nehnuteľnosť na predaj, využite služby a rady homestagera, použite profesionálnu prezentáciu, dajte si záležať. Nech je tá vaša ponuka iná ako všetky ostatné, nech padne do oka kupujúcemu ako prvá.

Už neplatí, že sa hneď predá všetko, čo príde na trh. Sme na trhu kupujúceho. Aby si záujemcovia o kúpu kúpili práve vašu nehnuteľnosť a nie inú, musíte im ulahodiť, musíte ich očariť, musíte im dať najlepšie podmienky.

Čím skôr si toto predávajúci uvedomia, tým skôr začnú kupujúci nakupovať.

Ing. Štefan Hofer, realitný maklér a majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer