Predaj nehnuteľnosti a DPH
Kedy sa na občana, ktorý predáva nehnuteľnosť, VZŤAHUJE zákon o DPH?
Čo hovorí zákon o DPH?
Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci, firmy poskytujúce služby). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať okrem iného zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom.
Keď si to zhrnieme, občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby, keď ide o
- opakovaný nákup a predaj nehnuteľností
- za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu
- a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty
pričom musia byť splnené všetky tri podmienky. V tomto prípade sa na neho vzťahuje zákon o DPH a je povinný z takto získaných príjmov odviesť DPH.
Na účely zákona o DPH sa za nehnuteľnosť považujú pozemky a stavby alebo ich časti (napr. byty, nebytové priestory) spojené so zemou pevným základom; pozemky môžu byť stavebné, poľnohospodárska pôda, lesná pôda.
Príklad :
- Ak občan kúpi pozemok, rozparceluje ho, privedie tam inžinierske siete a jednotlivé parcely ďalej predáva, koná „ako podnikateľ“ a má povinnosť odviesť z takto získaných príjmov DPH.
- Alebo ak občan získal budovu, na základe stavebného povolenia prestaval budovu na byty,ktoré prostredníctvom reklamy (napr. bilboardov) ponúka na predaj, tiež koná „ako podnikateľ“ a predaj podlieha zákonu o DPH.
Kedy sa na občana, ktorý predáva nehnuteľnosť, NEVZŤAHUJE zákon o DPH?
Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom DPH - nepodlieha zákonu o DPH. Pri predaji nie je rozhodujúce, akú výšku príjmu dosiahne z predaja, rovnako je bezpredmetné, aké množstvo nehnuteľností predáva a v akom časovom období. Takéto predaje patria do rámca nakladania so súkromným majetkom a pri ich realizácii občan nemá postavenie zdaniteľnej osoby.
Príklad:
- Ak občan predal svoj rodinný dom so záhradou za cenu 100 000 eur. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
V tomto prípade občan koná ako súkromná osoba a preto tento predaj nepodlieha DPH.
- Ak občan zdedil nehnuteľnosti: rodinné domy, stavebné pozemky, poľnohospodársku pôdu (spolu 10 nehnuteľností). Občan predal predmetné nehnuteľnosti v priebehu 6 mesiacov pričom dosiahol príjem 200 000 €. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?
V tomto prípade občan koná ako súkromná osoba a preto tento predaj nepodlieha DPH.
- Ak fyzická osoba, živnostník - platiteľ DPH podnikajúci v stolárstve, predal svoj súkromný majetok - rodinný dom (novostavbu) v cene 150 000 eur, ktorý nemal zaradený v obchodnom majetku svojej firmy. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
Takáto osoba pri predaji rodinného domu, ktorý využívala výlučne na súkromné účely ako občan, nekoná v postavení zdaniteľnej osoby a preto k cene nehnuteľnosti nemá dôvod uplatňovať 20% DPH i napriek skutočnosti, že ako živnostník je platiteľom DPH.
V prípade, že fyzická osoba – živnostník, alebo podnikateľ má nehnuteľný majetok, ktorý predáva, zaradený v obchodnom majetku, takýto predaj podlieha zákonu o DPH.
- Občan zdedil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval a jednotlivé stavebné pozemky odpredal záujemcom. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?
Pri predaji stavebných pozemkov občan nekoná „ako podnikateľ“, aktívne nepodnikol žiadne kroky na zhodnotenie pozemku, nepriviedol tam inžinierske siete a podobne preto daný predaj nepodlieha zákonu o DPH. Rozparcelovanie pozemku patrí do rámca nakladania so súkromným majetkom.
Registrácia za platiteľa DPH
Ak sa na občana pri predaji nehnuteľnosti vzťahuje zákon o DPH (opakovane predáva nehnuteľnosti za účelom dosahovania opakovaného príjmu a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty), musí sa registrovať sa za platiteľa DPH. Registrácia môže byť: povinná, dobrovoľná, zákonná.
Čo je oslobodené od DPH?
V zmysle zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti. Byty a nebytové priestory sa na účely oslobodenia od dane podľa prvej vety považujú za časť stavby.
Podľa zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie pozemku - poľnohospodárska pôda.
Čo si možno odpočítať od dane?
Vo všeobecnosti pri predaji nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak tieto použije na účely svojho zdaňovaného predaja nehnuteľnosti a splní vecné a časové podmienky na odpočítanie dane.
To znamená, že ak platiteľ realizuje iba predaj stavebných pozemkov, resp. predaj bytov, pri ktorých uplatňuje daň, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak tieto použije na účely predaja predmetných nehnuteľností a časovo a vecne súvisia s predajom ( napr. právne služby prii vypracovaní kúpno-predajných zmlúv ).
Ing. Adriana Hoferová, realitný poradca a majiteľ Reality Hofer
Zdroj : portál Finančnej správy SR www.financnasprava.sk