Reality Hofer

13. 05. 2021

Čierna stavba na pozemku - čo s ňou?

Čierna stavba je vžitý názov pre nepovolenú stavbu - postavenú bez stavebného povolenia alebo v rozpore so stavebným povolením.

Ako najčastejšie majiteľ zistí, že jeho nehnuteľnosť  nespĺňa potrebné náležitosti a je čiernou stavbou? Je potrebné dať do poriadku takýto stav? Dá sa čierna stavba ešte zlegalizovať? Hrozí majiteľovi takejto stavby postih? 

 

Počas svojej praxe sa ako realitný maklér často stretávam pri predaji rodinných domov a pozemkov so stavbami, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva, napriek tomu boli postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku. Nemajú právoplatné stavebné povolenie, alebo ich realizácii nepredchádzalo ohlásenie drobnej stavby, a tým pádom sú prekážkou v predaji nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov sa jedná o menšie stavby, doplnkové stavby k hlavnej stavbe, ako sú garáže, altánky, bazény, sklady na náradie a pod.

Môžem  konštatovať, že pri ich výstavbe sa majiteľ vo väčšine prípadov nedopúšťal úmyselného porušenia zákona, jednalo sa skôr o jeho neznalosť. No k porušeniu zákona a ku komplikáciám s tým súvisiacim predsa došlo.  

Ako postupovať v prípade, keď vlastník nehnuteľnosti zistí, že stavba, ktorú realizoval na svojom pozemku, nespĺňa náležitosti vyžadované zákonom?

 

V prvom rade je potrebné si uvedomiť, čo je to stavba.

Zjednodušene by sa dalo povedať, že je to stavebná konštrukcia,  ktorá je pevne spojená so zemou, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením rozumieme spojenie pevným základom, „prišrubovanie“ alebo privarenie o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,  ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,  pripojenie na inžinierske siete, alebo umiestnenie pod zemou.

Takýmito stavbami na pozemku u vlastníka môže byť rodinný dom, ale aj garáž, altánok, či skleník.

Na to, aby ste mohli legálne postaviť akúkoľvek stavbu, musí byť splnených viacero podmienok.

• Stavbu môžete postaviť len na svojom pozemku.
• Len na základe príslušnej stavebnej dokumentácie.
• Len so súhlasom stavebného úradu.

A je jedno či na stavbu potrebujete stavebné povolenie, alebo len ohlásenie drobnej stavby.

Ak postupujete podľa stavebného zákona, tak Vás teraz, ale ani v budúcnosti, nič neprekvapí.

 

Ako najčastejšie zistíte, že máte na pozemku čiernu stavbu?  

 

1. Niekto si všimol Vaše konanie, o ktorom si myslí, že má známky porušenia stavebného zákona a uvedenú situáciu nahlási stavebnému úradu.

 

    Stavebný úrad po preskúmaní stavu môže:

• nariadiť odstránenie stavby, ak nespĺňa zákonom stanovené technické požiadavky, alebo je v rozpore s verejným záujmom – čo pre Vás bude určite veľmi drahá záležitosť,
• alebo môže dôjsť k dodatočnému povoleniu stavby, za podmienky že predložíte žiadosť o dodatočné stavebné povolenie spolu s požadovanou projektovou dokumentáciou a s poplatkom

 

     V oboch prípadoch Vás neminie pokuta za porušenie zákona. Preto je namieste otázka, či má zmysel riskovať a dúfať, že si nikto nič nevšimne, keď v konečnom dôsledku aj tak budete musieť prejsť celým procesom stavebného povolenia, resp. ohlásenia drobnej stavby.

 

2. Vaša životná situácia Vás primäla požiadať o hypotekárny úver a predmetom jeho zabezpečenia budú nehnuteľnosti, ktoré vlastníte, napríklad rodinný dom.

 

Jedným z podkladov, ktoré musíte predložiť banke pri žiadosti o hypotekárny úver, je aj znalecký posudok k predmetu zabezpečenia – nehnuteľnostiam. Objednáte si znalca, aby Vám posudok vypracoval. Ten si od Vás vypýta všetky podklady,  ktoré k oceňovaným nehnuteľnostiam máte, vyhotoví fotodokumentáciu, urobí pôdorysy všetkých stavieb, ktoré sa nachádzajú na pozemku a posudok Vám odovzdá. Vy ho predložíte banke a čakáte na pozitívny výsledok – poskytnutie úveru.

No banka Vás kontaktuje s tým, že nie je možné zabezpečenie úveru Vašimi nehnuteľnosťami, nakoľko na pozemku je stavba, napríklad garáž, ktorá má viac ako 25 m2 a tá nie je zapísaná na LV a nemá pridelené súpisné číslo. Evidentne sa jedná o čiernu stavbu a banka takéto nehnuteľnosti nemôže prijať ako predmet zabezpečenia. 

Čo urobíte? Zbúrate garáž? Alebo ju dodatočne legalizujete?

Opäť sme v situácii, že by bolo výhodnejšie, ak by ste to boli urobili už dávnejšie, kedy Vám vyplývala zákonná povinnosť a mali ste na to čas. Dnes ste v časovom strese. Peniaze z úveru potrebujete rýchlo, ale dodatočné stavebné povolenia tak rýchlo nevybavíte.

 

Ak narazíte na dobrého znalca, ten Vás upozorní na skutočnosť, že nemáte v poriadku podklady od Vašej nehnuteľnosti hneď v okamžiku, keď robí u Vás dokumentačnú obhliadku nehnuteľnosti. Teda ešte predtým, ako posudok spracuje. Tým pádom Vám ušetrí 2 až 4 týždne, kým na nezrovnalosť prídu v banke. A tento čas dokážete využiť vo svoj prospech na zlegalizovanie takýchto stavieb.

Bohužiaľ, len malá časť znalcov sa pri robenení znaleckého posudku zamýšľa aj nad takýmito súvislosťami.

 

3. Rozhodli ste sa predať svoju nehnuteľnosť (opäť rodinný dom, ktorý je asi najvďačnejším príkladom)

 

Predaj ste sa rozhodli realizovať sami, bez účasti realitného makléra. Nehnuteľnosť nafotíte, inzerát zverejníte a nájdete kupca. Ten na kúpu Vašej nehnuteľnosti potrebuje získať hypotekárny úver. A ste v predchádzajúcom príklade č. 2

V prípade, že Vám s predajom bude pomáhať profesionál - realitný maklér, je šanca, že Vás na nelegálnu stavbu upozorní už na začiatku predaja a vy môžete dať veci do poriadku skôr, ako nájdete kupujúceho.

 

4. A je tu ešte jeden podstatný moment, prečo je dobré zosúladiť skutkový a právny stav majetku. Väčšina majiteľov nehnuteľností má uzatvorené poistenie pre prípad ich zničenia či poškodenia. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti, poisťovňa bude skúmať nielen rozsah škody a dôvod vzniku, ale aj legálnosť poistenej stavby. A ak stavba nebola zhotovená legálne, poisťovňa plnenie odmietne.

 

Uviedol som najzákladnejšie prípady, kedy môže dôjsť k situácii, že budete musieť dodatočne legalizovať zmeny nehnuteľností, ich prístavby, nadstavby, alebo akékoľvek drobné či rozsiahlejšie stavby na Vašich pozemkoch.

 

Aké poplatky môžete pri legalizácii čiernej stavby očakávať?

 

Základný poplatok za vydanie stavebného povolenia v prípade rodinného domu začína na 50,- Eur, v prípade ohlásenia drobnej stavby od 20,- Eur.

No pokuty sú omnoho vyššie.

Pri čiernej stavbe ide o priestupok, pretože porušujete zákon .... . Je to konanie v rozpore so zákonom, ktoré je sankcionované pokutou.

Ak stavebník stavia rodinný dom bez stavebného povolenia, stavebný úrad mu môže uložiť pokutu až do výšky 33.193,92 €. 

Pokutu tiež môže stavebník dostať od stavebných inšpektorov, ktorí kontrolujú stavebné povolenia a ohlásenia na stavebnom úrade.

Za neohlásenú stavbu alebo rekonštrukciu (čiže v prípadoch, keď nepotrebujete stavebné povolenie) môžete pri nesplnení ohlasovacej povinnosti dostať pokutu do výšky 331,94 €.

Ak je ale potrebné stavebné povolenie a nebolo vydané, tak sa pokuta pohybuje do maximálnej výšky 829,85 €.

 

Najlepšou prevenciou pred takouto situáciou, je dodržiavanie zákona.

 

Je lepšie sa vopred poradiť s niekým, kto danej problematike rozumie. V prípade výstavby, prestavby je to určite architekt či stavebný inžinier. Ten Vám vie pripraviť celú dokumentáciu k stavebnému povoleniu, alebo aj k ohláseniu drobnej stavby tak, aby to prebehlo hladko a rýchlo. Peniaze, ktoré do toho vložíte, sú určite dobrou investíciou.

A ak musíte veci riešiť dodatočne?

Opäť je dobré obrátiť sa na profesionálov, ktorí danej problematike rozumejú.

V prípade predaja nehnuteľnosti je to jednoznačne realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti. Porovnať stav skutkový so stavom právnym. A ak niečo nie je v poriadku, tak Vám pomôcť situáciu zmeniť, napraviť.

Preto je dobré, aby ste takéhoto poradcu mali pri sebe aj v prípade, že nehnuteľnosť nepredávate, ale naopak - kupujete.

Realitný maklér už dávno nie je len obchodník. Je to profesionál v mnohých oblastiach. A pre svoju prácu sa spája a radí s inými profesionálmi. Tak, aby výsledkom jeho práce nebolo len sprostredkovanie predaja alebo kúpy, ale poskytnutie kompletných realitných služieb, medzi ktoré určite patrí aj odhalenie nelegálnej stavby a jej následná legalizácia.

 

Ing. Štefan Hofer, RSc.